İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık (İGD) tarafından hazırlanan ‘Gayrimenkul Piyasası Araştırması 2020’ raporu konut piyasasındaki kira-fiyat münasebetini, pazarlık marjını ve kentsel dönüşümdeki arsa sahibi-müteahhit paylaşım oranlarını ortaya koydu. 2019 ve 2020’de yapılan saha çalışması sonuçlarına nazaran ortaya çıkan raporda pazarlık marjındaki gerileme dikkat çekti. Araştırmaya nazaran konut kredi faizlerindeki düşüşle hareketlenen konut pazarında pazarlık marjı hem satılık hem de kiralık konutlarda düşüş gösterdi. Raporda öne çıkan başlıklar şöyle:
1- PAZARLIK ORANI YİNE ARTACAK
İGD, gayrimenkul satışı ya da kiralamasında, ‘ilana çıkış fiyatı ile gerçekleşen fiyat ortasındaki farkı’ söz eden pazarlık marjındaki 2019-2020 yılları değişim datalarını açıkladı. İstanbul’da 2019’da yüzde 7.7 olan satılık konutlarda pazarlık marjı, 2020’de yüzde 4.8 seviyesine geriledi. Kiralık konutlarda pazarlık marjı ise 2019’da yüzde 6.1 iken, 2020’de yüzde 5.6’ya düştü. Beklenti ise artan kredi faizlerin tesiriyle 2021’de pazarlık marjlarının tekrar 2019 düzeyine gelmesi. ‘Talep var’ diye fiyat artışı yapan mesken sahiplerinin önümüzdeki günlerde fiyatları makul düzeye çekmesi ve pazarlık hissesini arttırması da bekleniyor.
2- AMORTİSMAN MÜHLETİ UZADI
İGD Sorumlu Değerleme Uzmanı Ahmet Büyükduman İstanbul’da 2019 yılında 248 ay olan ‘ortalama kira çarpanı’nın, 2020 yılında 250 aya yükseldiğini söyledi. Kira çarpanının, amortisman müddeti olduğunu ve konutun kıymetine, vakte, talebe ve lokasyona nazaran değiştiğini kaydeden Büyükduman, “Örneğin İstanbul’da 640 bin TL civarında bir meskenin kira getirisi 2 bin 500 TL ise bu durumda kira çarpanı 256. Yani konuta verdiğiniz 640 bin TL’nin tamamını, kiradan geri alma müddetiniz toplamda 256 ay” dedi.
3- 500 BİN TL’DEN UCUZLAR AVANTAJLI
Konutlardaki amortisman müddetlerine değinen Büyükduman, “Ekonomik manada salgının olumsuz tesirini azaltmak üzere başlatılan düşük faizli konut kredisi kampanyalarının, 600 bin TL bedeline kadar olan konutların fiyatını üste çekerek, kira çarpanlarının artmasına neden olduğu görünüyor. İstanbul’da 600 bin TL’nin üzerindeki konutlarda ise kira çarpanı düştü. Haziran ve ağustos aylarındaki 750 bin TL’ye kadar kullanılan kredilere, düşük faizli konut kredisi uygulanması bu durumda etkili” dedi. Konut yatırımı yapacaklara tavsiyede bulunan Büyükduman, “Kira geri dönüşüne baktığımız vakit, 500 bin TL’ye kadar konutları yatırımlık olarak kıymetlendirebiliriz. Kira çarpanları, konutların kıymetine bağlı olarak artıyor. İstanbul’un çeperlerinden, merkezi semtlere gerçek gidildikçe konut fiyatları arttığından, merkezi semtlerde kira çarpanları da yükseliş gösteriyor. Yatırım yapılırken bunlar göz önünde bulundurulmalı” dedi.
4- DÖNÜŞÜMDE ARSA SAHİBİ HİSSESİ % 55-70
Kentsel dönüşüm kapsamında arsa sahibi ile müteahhit firma ortasında yapılan kat karşılığı mutabakat oranlarını pahalandıran İGD Sorumlu Değerleme Uzmanı Celal Erdoğdu, “İstanbul’da konutlarını yenilemek isteyenler için konut metrekare ünite fiyatı 2 bin TL olan yerlerde arsa sahibinin alacağı hisse yüzde 40’larda oluşurken, metrekare fiyatı 10 bin TL üstü olan semtlerde yüzde 60 ile 77 aralığında değişim gösteriyor. İstanbul’daki kat karşılığı oranlarının ortalamasında arsa sahibinin hissesi yüzde 55-70 aralığında“ dedi.
5- PARASI OLAN DA KREDİ ÇEKTİ
Kamu bankalarının kredi faizini düşürmesi sonrası kredili satışlarda önemli artışlar yaşandı. Bu artışı pahalandıran Ahmet Büyükduman şunları söyledi: “Faiz niyet satışlar artıyor. Lakin burada dikkat edilmesi gereken nokta şu; peşin alacak parası olan da ‘param bankada kalsın ben cazip oran varken kredi çekerim’ diyor. Yani düşük faiz çok fazla sıfırdan talep getirmiyor peşinin de hissesinden alıyor.” Büyükduman, 2021’de hem inşaat maliyetlerinde hem de konut fiyatlarında enflasyonun üzerinde artış beklediğini de ekledi.
Hürriyet